임차권 등기명령이란?
만약 임차인이 임대차 계약이 종료되었음에도 불구하고 보증금을 받지 못해 이사를 가게 될 시에 대항력과 우선변제권 상실을 막기 위해 법원의 집행령에 따른 임차권 등기를 마치면 임차인은 이사를 가더라고 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 하는 법원의 명령입니다.
임차권 등기명령 신청 자격
신청 가능한 임차주택 범위
- 등기된 경우에만 신청 가능 (무허가 불가)
- 사용승인 후 건축물관리대장이 있어 소유권보존등기가 가능한 경우
-다가구주택 일부분 임차시에도 가능
-주거시설 아닌 지하실 공장 사무실이어도 임차하여 사용시에는 신청 가능
▶신청 자격
1. 임대차가 끝났음에도 불구하고 보증금이 반환되지 않았을 시 소재지 관할 법원에 이같은 신청을 할 수 있습니다.
(해지통고, 합의 해지된 경우에도 신청 가능)
- 기간 약정 없는 해지통고의 경우 통고 날부터 1개월이 지난 경우
- 기간 약정 있지만 집주인이 거주인의 의견을 무시하고 보존행위를 통해 거주인이 집에 거주하기 어려워 집주인에게 해지통고를 하여 집주인에게 이같은 의견이 도달했을 경우
- 거주인의 잘못으로 집이 손상되어 거주할 수 없을 경우 거주인이 임대인에게 해지통고 후 이 같은 의견이 도달했을 경우
- 묵시정 갱신 이후 거주인이 해지통고 시 3개월이 지난 경우
- 계약 이후 주택이 멸실되어 임대차 목적 달성이 어려워 해지하는 경우
2. 임차보증금을 전부는 물론 일부라도 돌려받지 못했을 경우에도 가능
임차인의 범위
- 임대차 종료 시 대항력이 있는 사람은 물론 없어도 가능
- 전차인(전대차)은 불가능
임차권 등기명령 신청 방법 및 절차
▶ 법원 방문 및 신청서 제출시 기명날인 후 표시해야 할 것
- 사건 표시, 임차인 임대인 성명 주소 주민번호
- 임대차 한 주택 건물
- 돌려 받지 못한 보증금액 및 차임 표시
- 신청 취지와 이유 (자세한 이유와 체결 사실, 계약 내용, 종료 원인, 확정일자 받은 날, 주택 점유 시작한 날 등)
- 연원일과 법원 표시
▶ 신청 수수료 납부
▶ 등기명령 발급 및 수령
신청서 제출 시 첨부서류
-임대인 소유 등기된 주택 등기사항증명서
- 임대인 소유 아닌 건물은 임대인 명의 소유권보존등기 할 수 있는 증명 서면 (건축물 대장 등)
- 임대차계약서
-대항력 취득 주택 점유 시작 날과 주민등록 마친 증명 서류
-우선변제권 취득 주택은 점유 시작 날과 주민등록 마친 날 소명하는 서류 (확정일자가 있는 임대차계약서)
-용도가 주거시설 아닌곳 거주시 계약시부터 지금까지 주거용으로 사용하고 있는 증거 서류
(전기세 납부 고지서 등)
임차권 등기 효과
▶ 대항력 우선변제권 유지, 취득
- 등기 이후 이사가더라도 종전 거주하던 집의 위 같은 권리는 유지
- 이전에도 만약 이런 권리를 취득하지 못했더라도, 임차권등기명령이 발효되면 이를 취득할 수 있습니다.
(단, 저당권, 담보권 설정된 경우 경매절차나 매각허가를 득한 매수인의 권리보다는 우선할 수 없습니다.)
▶ 소액보증금 최우선변제권 배제
- 임차권이 이미 끝난 주택을 다른 사람이 임대차계약 할 경우 그 사람은 소액보증금 우선변제를 받을 수 없는데, 이는 이후 있을지 모르는 피해를 막기 위함입니다.
주의사항
- 관할 법원은 변론없이 이 재판을 할 수 있고 결정으로 이같은 명령을 발하거나 기각이 가능하니 따로 재판할 필요가 없습니다.
- 이같은 판결 후 명령의 발효되는 시점은 '상당한 방법'으로 임대인에게 고지할 후 발생합니다.
- 보증금 반환의무가 등기말소의무보다 먼저 이행되야 하므로 돈을 돌려주어야만 명령이 말소됩니다.
-만약 기각된다면 거주인은 보증금을 전부 돌려받을 때까지 항고할 수 있습니다.
자주묻는 질문 (Q&A)
Q. 만약 다음 세입자가 들어오지 않는다는 이유로 보증금 반환을 거부한다면?
A. 임차권등기명령을 신청 후 대항력과 우선변제권 획득 가능하고, 최후에는 경매 신청 후 회수도 가능합니다.
Q. 비용은 내가 내야 하나요?
A. 차임지급의무가 면제될 뿐만 아니라 보증금반환채권 지체에 따른 지연보상을 받을 수 있으며 소송에 들어간 모든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.